2026年1月，自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》。2026年5月，国务院正式印发我国首个国家级城市更新专项规划——《城市更新“十五五”规划》。6月1日，江西省率先落地，印发《关于开展土地混合开发利用的指导意见》并正式实施。国家顶层设计+地方率先落地，双重背书，权威性拉满。

过去，土地用途管控是“一刀切”：工业地只能盖厂房，商业地只能开商场，住宅地只能建房子。一块地只有一个“身份”，老死不相往来。

现在，规则彻底改写：一宗地可兼容两种及以上合法功能。工业+研发、商业+公共服务、办公+便民商业，全部合法。

存量空间全面松绑。老厂房、旧街区、闲置写字楼，按“正面清单”可兼容科技、文创、餐饮、零售等多元业态。符合清单方向，即视为符合详细规划，无需反复报批。

街角空地灵活利用。路边闲置地、废弃角落，可临时改造成口袋公园、休闲广场，不用复杂审批。

还有一条硬核政策：五年过渡期。老旧厂房、闲置楼宇转型文创、养老、文旅等产业的，五年过渡期内原用地主体可暂不变更用地性质、无需补缴土地价款。过渡期满后再完善用地手续。

换句话说——把一个旧厂房改成文创园、文旅综合体，五年内不用改土地性质，不用补缴一分钱地价。

这直接解决了过去存量改造最大的痛点：一改用途就要补缴巨额土地差价，很多项目直接算不过来账。

痛点一：土地资源严重浪费。 老厂房、旧街区因产业淘汰长期闲置，成了“城市伤疤”；新产业、新商业却缺地发展。一边闲置、一边紧缺。

痛点二：城市功能割裂，生活不便。 工业区全是厂房，没地方吃饭购物；商业区全是商场，缺绿地缺公共空间；住宅区全是房子，没配套没活力。

痛点三：文旅发展缺空间、缺场景。 文旅融合需要“文化+体验+商业+休闲”的复合空间，但传统用地管控下，很难找到合适场地。很多好的文旅创意，卡在“用地性质”上无法落地。

这次政策的核心目的就一个：盘活存量、激活文旅。

第一，旧厂房改文旅，合法了。 过去老厂房想改造成文创园、沉浸式体验空间，最大的障碍就是“用地性质”。现在新政明确：老厂房可按正面清单兼容文旅等多元业态。政策障碍被彻底扫清。

第二，盘活存量有了时间窗口。 全国已有超6000宗闲置土地进入专项债收储范围，总面积超3.16亿平方米，总金额突破8000亿元。谁能用文旅内容激活这些沉睡的厂房、街区，谁就能抢占先机。

第三，文旅运营能力成为核心竞争力。 新政打开了空间，但空间需要内容来填。文旅活动策划、IP打造、流量运营——这些“软实力”，恰恰是盘活存量最缺的东西。

说到这儿，不得不提北京泰名尔文化艺术集团有限公司做过的案例——三亚海昌梦幻不夜城项目。

当时项目的房地产销售遇冷，房子卖不动。我们做了什么？巡游、啤酒节、音乐节——用文旅活动把人气拉起来，人来了，房子就卖出去了。

这个案例的本质，就是“用文旅体验激活存量空间价值”。过去这是个案创新，现在新政出台，这种模式将升级为制度常态——任何存量空间，都可以合法地通过文旅内容进行价值重构。

政策已来，风口已开。 旧厂房、旧街区的改造窗口期已经到来，文旅运营能力将成为存量盘活的核心竞争力。谁先布局，谁先受益。